Большинство жилых домов в Украине были построены в 40-80-е гг. прошлого столетия и нуждаются в капитальном ремонте. Особенно актуален этот вопрос накануне значительного подорожания энергоресурсов, ведь старея, здания утрачивают способность удерживать тепло. Возникает вопрос, кто должен оплачивать ремонт здания, если большинство квартир в нем приватизированы и где брать деньги?

Хотя детальных подсчетов никто не производил, приблизительное количество средств, необходимых на проведение капремонтов и термореновацию жилого фонда Украины составляет десятки миллиардов гривен. И эта цифра с каждым днем возрастает, т.к. дома стареют. Даже самые богатые страны не смогли бы собрать достаточное количество налоговых поступлений, чтобы провести эти работы за бюджетные средства, а Украина и подавно.

Первой ласточкой внедрения термореновации стал пилотный проект «Устойчивое самоуправление многоквартирных домов», финансируемый программой MATRA Министерства иностранных дел Нидерландов. Его суть – разработка модели привлечения кредитных ресурсов на обновление дома с использованием энергосберегающих технологий.

Была составлена проектно-сметная документация для пяти и девятиэтажного дома – наиболее типичных зданий для Украины, а также выбран перечень работ, направленных именно на утепление: термоизоляция фасада, замена окон в подъездах, работы по модернизации теплоснабжения, ремонт межпанельных стыков, утепление крыши, дверей. В пятиэтажном здании решили установить индивидуальный тепловой пункт, а в девятиэтажном – собственную индивидуальную котельную.

Оказалось, что стоимость этих работ составляет 1,5 млн. грн. для пяти-, и более 3 млн. грн. для девятиэтажки. В пересчете на одну квартиру – 10,3 и 21 тыс. грн. соответственно. Конечно, выплатить единоразово такую сумму непосильно для среднестатистической украинской семьи. Если взять кредит в банке – тоже дорого, т.к. процентные ставки слишком высоки, а сроки их погашения – слишком малы.

Пока для пилотного проекта финансовый ресурс предоставит Голландский международный фонд предоставления гарантий в жилищной сфере (DIGH) – неприбыльная организация, которая поддерживает мероприятия по развитию социального жилья и за пределами Нидерландов, в частности, обеспечивает доступ к приемлемым кредитам в рамках международным пилотных проектов. При помощи этой организации и под ее гарантии были привлечены кредиты голландских коммерческих банков под 8% годовых в национальной валюте сроком до 30 лет. При этом банк предоставляет 75% от общей суммы, а остальные 25% выделяются из местного и госбюджетов.

Казалось бы, жильцы, берите кредиты на таких выгодных условиях и ремонтируйте дом. Но тут координаторы проекта столкнулись с нежелание населения вообще что-то оплачивать, поскольку люди не понимают, зачем им это нужно: будем, мол, как и все ждать помощи от государства. Еще жильцов беспокоило, что будет залогом: квартира, весь дом? В результате была взята за основу латвийская модель, где залогом по кредиту являются будущие денежные потоки: обязательства жильцов в будущем оплачивать коммунальные услуги.

Вторая проблема, с которой столкнулись в ходе разработки проекта – как быть с теми гражданами, которые получают субсидии и имеют льготы, ведь такие жители есть в каждом доме: пенсионеры, малоимущие, которым не под силу оплачивать даже стандартную квартплату, не говоря уже о каких-то дополнительных взносах на термореновацию здания. Поэтому была разработана схема, при которой интересы этих категорий граждан не страдают: компания-подрядчик не просто исполняет работы по ремонту и термореновации здания, но и становится исполнителем услуг по централизованному отоплению дома, т.е. энергосервисной компанией.

Кстати, в Украине эта модель получилась еще более приемлемой для жильцов: возвращение кредита будет происходить не за счет коммунальных тарифов, а благодаря экономии энергоресурсов в результате проведенной термореновации. Ведь запланированные работы направлены на то, чтобы сократить расход тепла в доме на 40%. Т.е. сэкономленные средства, которые выходили бы в воздух через щели, будут идти на погашение кредита.

В целом разработанный механизм выглядит следующим образом:

- Жители дома создают общество совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Это необходимо для того, чтобы они были юридическим лицом и могли заключать договора и принимать решения

- Проводится общее собрание ОСМД, на котором принимается решение о проведении работ по реновации дома

- Заключается договор с выбранной компанией-подрядчиком о признании ее исполнителем услуги по централизованному отоплению дома с определением перечня работ по ремонту дома. При этом договор заключается на такой период, чтобы компания могла вернуть средства по кредиту и его обслуживанию

- Исполком города утверждает тариф для дома на услугу централизованного отопления

- Компания-подрядчик заключает договора с жителями квартир об обслуживании

- Компания-подрядчик получает кредит в банке (была выбрана такая модель, т.к. ОСМД, как правило, не имеют достаточных знаний и опыта, чтобы грамотно оформить документы для получения кредита). При этом в залог передаются обязательства жильцов оплачивать услугу централизованного отопления согласно заключенным договорам.

- Проводятся работы, уменьшается энергопотребление дома, за счет полученной экономии компания-подрядчик погашает кредит и проценты по нему.

К слову, уже выбраны первые дома, которые приняли решение участвовать в проекте – это города Нежин и Бердичев. Но, как известно, первый блин комом. Средства от банка получены и находятся на расчетном счету компании-подрядчика. Но работы по термореновации домов не начаты: государство не выделило из бюджета обещанные 25% от общей стоимости работ. Однако на презентации проекта чиновники Министерства ЖКХ слезно уверяли, что в бюджете-2009 обещанные деньги найдутся. Ведь, по большому счету, государство, как никто другой, заинтересовано, чтобы снять с себя ответственность за стареющий жилой фонд.