У Бердичеві розгорнулася непроста судова історія навколо іпотеки ПриватБанку та купівлі квартири з обтяженням. Покупець, який заплатив 32 тисячі доларів за нерухомість за звичайною розпискою, теріально проживає в ній понад 15 років і регулярно сплачує комунальні послуги, проте так і не став повноцінним власником.
Причина — не погашений кредитний борг попереднього власника, який помер, а банк не дав згоду на відчуження майна.
Деталі справи розкриті в постанові Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від серпня 2025 року (справа оприлюднена в Єдиному державному реєстрі судових рішень).
Ще у березні 2007 року позичальник оформив у ПриватБанку кредит на суму 42 480 доларів США під 1% місячних (річна ставка фактично вища через складні відсотки). Термін повернення — до березня 2027 року. Як забезпечення банку передав у іпотеку свою квартиру. Через рік, у січні 2008-го, він “продав” це житло нинішньому власнику за розпискою на 32 000 доларів. Сторони домовилися, що повний нотаріальний договір купівлі-продажу укладуть після зняття всіх заборон та обтяжень. Цього так і не сталося.
Після смерті першого власника кредитна заборгованість автоматично увійшла до складу спадщини (статті 1281–1282 Цивільного кодексу України). Банк мав право пред’явити вимоги до спадкоємців у чітко визначені строки, інакше втрачає можливість стягнення навіть за іпотечним забезпеченням. Проте новий мешканець квартири вирішив піти іншим шляхом — звернувся до суду з позовом про визнання права власності за набувальною давністю (ст. 344 ЦК України), посилаючись на добросовісне володіння майном понад 10 років.
Чому суд встав на бік ПриватБанку?
Суддя детально проаналізував обставини і відмовив у задоволенні позову повністю. Ключові аргументи:
- Покупець достеменно знав про іпотеку та заборони на відчуження (це прямо вказано в розписці та договорі іпотеки, пункт 18.7).
- Відчуження іпотечного майна без письмової згоди банку заборонено законом та умовами договору.
- Доказів отримання такої згоди від ПриватБанку не надано.
- Розписка про передачу грошей не є доказом добросовісного набуття — вона лише підтверджує оплату, але не легітимність угоди.
- Умова добросовісності (невідання про відсутність правових підстав для володіння) не виконана, бо покупець свідомо ішов на ризик.
“Позивач знав або повинен був знати про відсутність у продавця права розпоряджатися іпотечною квартирою без згоди іпотекодержателя. За таких обставин володіння майном не може вважатися добросовісним”, — зазначено в мотивувальній частині рішення.
Таким чином, квартира залишається в іпотеці ПриватБанку, а новий власник не зміг довести порушення своїх прав кредитними договорами.
Що це означає для покупців нерухомості в Україні?
Ця справа — черговий приклад ризиків при купівлі житла “за розписці” чи без перевірки обтяжень у реєстрі. Навіть смерть боржника не завжди автоматично “знімає” іпотеку, якщо банк встиг пред’явити вимоги або обтяження не погашене.
Експерти радять завжди перевіряти Державний реєстр речових прав на нерухоме майно перед угодою.
Не укладати попередні договори без нотаріуса, якщо є іпотека чи арешт.
Вимагати від продавця офіційну довідку про відсутність обтяжень.
Аналогічні рішення ухвалювалися в інших регіонах: покупці іпотечних квартир від Ощадбанку, Укргазбанку чи інших фінустанов часто стикаються з подібними проблемами, коли банк не дає згоду на продаж.
Стежте за оновленнями в нашому Telegram-каналі — оперативні новини про судову практику, кредити, іпотеку та захист прав споживачів.
